美国房产

对大多数购房者和投资人来说,决定买房后的第一步就是选房。在美国,也有很多和国内类似的房屋中介服务,中间人通过买卖房子和租售房子赚取佣金,这个中间人叫做房产经纪人。虽然美国的房产经纪人和国内的房屋中介听起来相似,实际却很不同,今天小编就通过比较美国房产经纪人和国内的房屋中介,为大家科普美国的房产经纪人制度。我们主要从以下几个方面来比较:

功能上的区别
入行上的区别
报酬上的区别


功能上的区别

对于房源的信息而言,国内的购房者与房屋中介的信息很不对称,特别是二手房市场,购房者通常需要通过房屋中介了解市场上的房源,而提供更全面可靠的房源信息也是各个房屋中介公司的核心竞争力。

通常来说,一套房子可以通过多个房产中介进入市场,而且房产中介只能看到自己公司系统内的房源信息,不了解别人的信息,所以对整体市场把握不全面。房产中介会努力找客人,如果房子价格优惠,多个中介之间还会出现互相竞价抢房的局面。

而在美国,房源信息相对公开透明,买家可以在互联网平台上看见大部分在售的房源。美国经纪人通过MLS共享房源,把信息传给买家,70%都是买家自己挑到自己喜欢的,然后联系经纪人看房。对于美国房产经纪人,其价值更多在于作为交易顾问。



说到这里,我们先为大家科普下美国的经纪人制度。在中国,房产中介给人的感觉就是帮忙“卖房子的”,而在美国,房产经纪人除了帮助房主卖房还帮助购房者买房,通常买卖双方都有自己的经纪代理人,分别保护买家或者卖家的利益。这样会避免经纪人为了快速成交,不实吹嘘房屋的情况。



在美国,卖方的经纪人把房子挂到市场上,有人需要看房就帮忙安排时间。买方的经纪人则带着客人到处看房,寻找合适的房子,帮助客人争取最好的价格,处理购房合同。当然,也会出现买卖双方使用同一中介的情况,比如美国卖房经纪人会向社区邻居展示房子(open house),这样有兴趣买房的人可以在没有经纪人带领预约的情况下去看房,如果满意的话,也可以通过卖方的经纪人来成交。这种情况下,经纪人的身份变成双重经纪人。



所以相比于中国房屋中介,美国房产经纪人作为交易顾问,更深入参与了购房流程。房产经纪人主要通过三点帮助购房者完成交易:

一个是帮助购房者根据购房目的了解本地的学校、社区特点、市政规划等;

另外,美国的房产大部分为独栋别墅,每个房子都不一样,所以要求经纪人了解房屋结构,可以给用户提供建议;

最后,也是最重要的一点,好的有经验的房产经纪人是房屋价格谈判的专家,可以计算房子的市场价值,与对方经纪人进行价格谈判,撮合交易。

入行上的区别



美国房产经纪人从业都要持有效执照。

以密西根州为例,第一次取得执照,需要先上40个小时的房地产课程,包括合同、法律、金融及市场营销等方面的知识,取得执照的经纪人还要每年定期参加持续教育,以保证房地产经纪人的专业水准和服务质量。因为美国房源已经相对公开透明,对于房产市场和房屋情况的专业知识的掌握以及社区信息掌握,是美国房产经纪人最能体现价值的地方。好的房产经纪人年入百万美金,也有不少从名校MBA毕业。



在中国,消费者先是选择目标区域规模大的几家中介公司,找上多个中介人员来提供服务。在美国,消费者则是根据经纪人的口碑来做选择。通常会通过朋友推荐、网络搜索等途径,选取三到四个经纪人进行面试,确定一个最适合自己的经纪人来提供服务,签署代理合同。在代理期间,经纪人向买家提供了市场、房屋的信息,卖家经纪人也必须通过这个经纪人来和买家成交。

相对而言,美国买房更加透明、公开,法规对消费者的保护也更好。在买卖房屋的整个过程中,有许多的第三方机构来协助房屋买卖的进程,如房屋估价公司、房屋检查师、过户公证公司、银行、经纪人、产权保险公司等等,每一个机构都在买卖过程中发挥自己的功能,保证房屋买卖的公平和合理, 保护买房者的利益。

报酬上的区别



在国内买房,房产中介费用通常由买方负责,买卖一套房大概的佣金是1-3%,很多情况下是可以跟中介私下商量的。房屋成功交易后,中介公司通常会拿走交易佣金的80%以上,而促成业务成交的业务员却仅仅只能拿到小头。

美国房产


在美国,交易佣金则是大部分给经纪人,经纪公司是从中抽取一部分,包括向经纪公司缴纳固定的日常管理费用。另外,美国的房产交易佣金由卖家支付,通常是交易房价的6%,卖家经纪公司与买家经纪公司各获取3%,然后由经纪公司发给经纪人。通常情况下,买家则不需要向经纪人支付任何费用。

虽然在平时,包括在美国,我们常常把中介和经纪人二个词互换和通用,其实他们是有实质性的区别,在美国,经纪人更是一种职业。一个受人尊重的,具有专业化、知识化和高回报的职业。在这个队伍中不乏有许多以前的律师、医生、工程师、教师等;当然也有后来成为总统的人。

本文整理自优投网,有改动

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