美国买房

许多赴美置业安家的朋友经常会问一个问题:我在加州买房后什么时候能够拿到房产证?实际上,加州根本就没有房产证这一说。今天小编为大家好好科普一下加州购房后如何证明自己是新房主。

首先,加州是没有房产证这一说的,所谓的买卖中的产权转让,就是房屋的产权所有人签署了一个叫grant deed的文件。如果购买新房,开发商签署了一个grant deed的文件给买家,二手房交易是原来的房主会签署grant deed文件给买家。

理论上说,签署完这个文件,产权已经从原来的产权所有人,转换到新的产权所有人了。在加州为防止原房主一房多卖这个风险,房屋所有人签署完grant deed后,还需要将grant deed拿到县的recorder office 去登记,由于县recorder office要求登记的文件必须要先公证,因此,在签署完grant deed后还需要进行一个公证,然后由Escrow负责让产权保险公司将grant deed和公证文件去recorder office去登记。登记那一天就是过户完成那一天,也就是交易结束那一天。



所属县官方登记以后,就相当于告诉了所有人这个交易,英文叫constructive notice。如果登记过后,房主给其他人再签署grant deed,那么再去登记,就登记不成功了。法律不保护后来再去登记的人,只保护第一个去登记的。所以,一般过户完成也就是交割那一天,过户公司上午会先去登记,登记成功后再将购房款给卖家和其他相关人,在这之前,所有的款项都是在过户公司的帐户上的,卖家是拿不到一分钱的,即使是新房的建商也拿不到一分钱。

简而言之,如果A将同一个房子签署两份grant deed给B和C,B先去登记了,C后续也去登记那就登记不成功了。法律会认定产权属于B,如果A将房子卖给C,那么escrow就会宣布交易不成功,C拿回所有的钱,A就等着上法庭去赔偿C的损失。应该说这个模式,可以完全避免一房多卖的情况。

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那么加州房产证grant deed到底是什么呢?接下来给大家介绍一下洛杉矶县的房产证:总共3页。

第1页显示洛杉矶县登记处对于此套房产过户交易的官方登记信息,产权公司已做产权调查等事实都已通过多串条码记录在册。

第2页即房产证主页。显示此套房产的具体地址及地理位置、买卖双方的个人信息。产权过户信息以及产权转让州税费和城市税费都有详细说明。

第3页为加州洛杉矶县公证处对于此房产已过户新房主的官方公证。由县公证处盖公章,公证人签字证明此房产已在加州政府官方受理下转让至新房主。

如果新房主想知道房子产权是不是干净?比如是否有抵押,或者还有其他人也拥有这个房子的权益。在美国房产交易中各州都有明确的规范。

比如在加州是通过产权保险title insurance来保证这个买家的权益。在交易过程中,买家购买一份产权保险,这个费用大概$500-800左右,这是一次性的费用,也就是说,只在交易过程中购买。产权保险公司首先会对这个物业的产权进行调查,出产权调查报告prelimin report,根据这个report,产权公司如果觉得产权没有问题的话,会将prelimin report给过户公司及签署一份保单。

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如果在买卖交易结束后,产权有问题,比如还有抵押什么的,那么由产权保险公司去赔偿这个损失。产权保险公司为保障自己的权益,他们一般会自己建立强大的数据库,县recorder office的文件会被导入他们的数据库,并且还会搜集法院,银行等各类数据。

通过以上描述可以看到,如果在购买二手房的过程中,过户成功房产交割后,就表示去recorder office登记成功,成功购买了产权保险后,那么买家的权益就得到了保护。

一般在交易结束以后几个星期会收到县登记处recorder office的一封信,说明登记成功。实际上,这封信没有什么意义,如果登记不成功,escrow在登记时,当时就知道。还有,过户公司在去登记之前,他们必须看到产权公司出具的prelim report和产权公司签署的保单,否则,他们根本就不会去登记。

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