合作公寓:Cooperative

Cooperative (co-op,合作公寓) 其实跟Condo 很像,都是一种共同管理的公寓,最大的不同点就是所有权(title) 的持有。 如果是买condo 的话,民众拥有该住宅的所有权,但如果是co-op,管理该公寓的公司拥有住宅的所有权,住户仅持有该住宅的股份(stock share),并没有该住宅的所有权。 因为股权只是一种个人财产(personal property),所以co-op 不算是不动产(real property)。

Co-op 的住户跟Condo 一样,每个月要付一定的管理费跟贷款(mortgage payments)。 Co-op 有个有趣的地方,就是新住户必须要征得住户委员董事会的准许(通常以投票的方式),才可以住进来,即使你有钱买得起,住委会也不一定会同意让你住(通常多少都会有个人偏见在里面)。 比如说纽约有许多高级的co-op 都不同意明星或名人进住,以便避免不必要的媒体或粉丝打扰。

Co-op 还有一个有趣的地方,就是当某栋住户的财务陷入危机缴不出管理费时,整栋楼其他的住户要一起分担这笔费用,若是大家都付不出来,那么这栋住宅就会被法院依违约进行法拍(foreclosure),这对整栋大楼的房价及居民的权益都有很大的影响。 有舰于这点,住户管理会在评估新住户时,通常会仔细严格的审核其财务状况。

其实co-op 应该算是介在rental 跟condo 中间,因为跟租屋比较起来,co-op 的住户有比较多的控制权,但是跟condo 比起来又少了些。 一般来说,co-op 的价位跟同等的condo 比起来便宜,此外,co-op 的房地产税(real estate taxes) 是包含在每个月的管理费用中,而且目前有许多借款机构都接受co-op 的股份来当作抵押品,同时co-op 的相关费用也可以享有一些税用上的减免。

波士顿的co-op 其实数量不多,大部份的co-op 集中在纽约和芝加哥,也有部份在旧金山。



公寓(Condominiums)和城市屋(townhouses),在许多地方,提供比单一家庭住宅负担得起的选择,更是那些喜欢免维护的生活方式的人们的理想选择。但在购买之前,请确保您作好您的功课。以下是需要考虑的一些重要的因素:

  • 存储空间: 有的公寓房有储物柜,但通常没有阁楼或地下室等额外的物品储存空间。
  • 户外空间: 公寓的院子和室外地方往往都规模较小,所以如果你喜欢花园或户外娱乐,这未必是一个好的选择。但是,如果你害怕整理庭院等,公寓可能是您完美的选择。
  • 设施: 许多公寓物业有游泳池,健身中心等设施,这对单一家庭住宅来说是非常昂贵的。
  • 维护: 许多公寓房设有公共地区的现场维修人员,也可以帮您维修您的单位,即使您不在家。如果你喜欢旅行, 这对您来说无疑是个很好的消息。
  • 安全性: 在许多公寓,按键式控制门锁和门卫很常见。在紧急情况发生时,您也更接近其他人。
  • 储备基金和协会费用: 不管您喜不喜欢,您都需要支付一定的公寓董事会决定的费用, 虽然收费大致上是帮助支付设施的保养,并提供储蓄作为日后的维修费用,即使您对那些设施不感兴趣。  
  • 转售: 您的单位可以卖出什么价钱可能会依赖于在同一建筑物里面其他单位的价钱,因为单位通常比较相似。
  • 公寓规则: 虽然您有投票权,但是公寓房协会的规则可能会影响您使用您的单位。例如,一些公寓禁止在家开公司。其他禁止宠物,或不容许业主出租等。在出价之前,请仔细阅读公寓的公约,限制和规章制度之前。
  • 邻居: 公寓或城市屋使您更接近您的邻居。如果可能,尽量试着任识离您最近的未来的邻居。

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