美国房产

美国廉价房类型一:短售屋(Short Sale)



目前在美国加州的房地产市场上“短售屋”还是很多。Short sale的英文解释是:the lender allows a property to be sold for less than the amount owed on a mortgage and takes a loss。

意思是:贷款公司同意承担经济损失,允许屋主把房子以低于所欠贷款的价钱出售。可是市场上所见到的赔本出售屋,大都是还未征得贷款方的同意,由屋主或经纪人定价而挂牌出售的房子。由于每栋房子的屋主和贷款公司都不一样,所以短售屋的买卖成功率也不一样,有的可以卖掉,但一般需要很长时间(2到6各月是正常的),有的最后也可能有被拍卖或被银行收回。

为什么会出现短售屋(short sale)?

屋主在高价时贷款买进,由于各种原因屋主不能继续还贷,这时屋主有几条路可走:

  1. 向贷款行申请降息或修改贷款方式从而降低每月的还贷数目,继续拥有产权。(Apply loan modification)
  2. 放弃产权,一走了之。可是这样做会毁了自己的信誉,在今后的七年中都很难再贷款买任何东西。 (walk away)
  3. 屋主委托经纪人挂牌赔本出售。(short sale)

可是屋主按照房价下跌后的市场价所卖房子的全部所得,都不够还银行的贷款,自己又没钱补贴差价,也不想放弃产权而毁坏自己的信誉。这时屋主向贷款公司提出申请,希望贷款公司同意赔本出售并承担差价的经济损失。如果贷款行批准了,屋主就不用支付任何费用,而且信誉不会毁得那么惨。银行会根据每个屋主的具体困难和经济情况(hardship)来决定是否愿意原谅屋主并承担损失。

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短售屋(Short sale homes)的买卖过程

比如一个屋子5年前以80万买入,原贷款有60万,近几年房屋价格持续上涨。4年后,房主看到自己的房子已市值100万,就再次贷款20万高档装修房屋内部。可是过不了一年,房主难以承担贷款压力,决定出售物业,可是此时的房子的市场价只有85万。那卖方经纪人和卖方商量好,这个房子标价70万上市。一般如果屋况好的房子,会收到几个offer(买家出价)。 卖方经纪人会和卖方商量, 接受一个最高最好的Offer,那其它的出价单就成候补的了(backup Offer)。

确定最佳买主之后,双方经纪需按照贷款公司的要求准备各种档案:

屋主的困难声明书(hardship letter),银行存款证明,工作收入证明和过去两年的税单(W2form);买主的购买协议(purchase agreement);卖房费用清单(seller's closing cost)以及估价用的邻近房屋买卖历史对比(comparables)等等,这些档案(short sale package)准备好了就交给贷款公司的损失处理部门(loss mitigation department)。

剩下来就要等待贷款公司的批复了。这个过程如果他们需要什么文件资料, 还必须继续提供。如果贷款公司提出条件,也要和买卖双方商量看看是不是可以同意银行提出的条件。如果屋主如上例在买房时有两个银行的两个贷款, 事情就更复杂了。不光第一个债主要同意卖, 第二个债主也要同意才可以。

即使两个银行(债主)都同意卖了, 卖价也要由专业的估价机构评估,并不一定是买方的出价,有可能会高出很多。并且还附带一些其它的条件。所有的结果都要看和银行谈判的结果。
贴心提示:购买此类房屋需要买家花费大量的时间和耐心。很可能耗时半年,最后银行不同意以原定价格售出,如果买家不愿意加价,很有可能白白浪费时间等待结果。所以很多时候,客户在开始对于拥有价格优势的Short Sale跃跃欲试之后,经历几次讨价还价,以及漫长的时间等待,都不得不选择放弃。

适合尝试Short sale的客人:以投资为目的,时间/现金充裕,可以耗时等待。

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美国廉价房类型二:银行屋 (Real Estate Owned by the lender)



REO,全称:Real Estate Owned by the lender,银行或者借贷方通过法律手段收回的房产,且没有在拍卖会上成功售出的房产,简称为银行屋。银行会把这些房屋交给房屋中介机构销售。

一般来说,银行虽然会保证房屋产权的完整性,并对房屋进行必要的维修,不过仍然有很多银行屋处于不好的状况,买家购买前一定要请专业验房师来检查房子。
贴心提示:买家如果想要购买银行屋需要有足够充裕的时间,而且必须承担一定风险。

因为在整个买房中的看房、验房、上法庭、过户等过程都是有银行安排,买家需要做的就是根据银行的安排并配合。

而购买银行屋的最大法律风险是原屋主或租户不肯搬离。遇到此类情况,买家只能选择法律诉诸,由法庭驱逐原屋主。但是,驱逐过程很漫长,费心费力。

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美国廉价房类型三:法拍屋(Foreclosure)



到了银行的宽限期,如果屋主仍然不能还清拖欠的贷款,那么房屋会被银行已公开拍卖(Public Auction)的方式卖给第三者。而此时,屋主已不再拥有房屋的产权。

在拍卖会上拍出的价格最符合买家的心意,同时,也能避免直接跟屋主交易而带来的其他麻烦。
贴心提示:购买此类房屋的风险也是最大的。

Foreclosure的房子是银行强行收回的,屋主被扫地出门,经常是怀恨在心,很多人走时把房子能拆的拆能砸的砸,有人还会在墙上砸几个洞写些脏话来泄愤。而且经过漫长的foreclosure的流程,房子经常是空置了很久,所以foreclosure的房子状态往往都是非常差的,要想重新住进去,需要大量的金钱和精力去维修,而对于新手来说,可能你并不知知道要花多少钱来修房子,也许你省的钱都得赔进去修房子也有可能。而对于状态好又便宜的房子,往往也是那些倒房人的目标,他们都是手里拿着大把现金来抢房子的,跟他们抢胜算实在是不大。

虽然购买廉价房存在一定的风险,但是投资是风险与机遇并存的。想要在廉价房上投资收益,买家需要具备四点条件:
  1. 现金充裕,可以快速过户。
  2. 消息灵通,即及时知道第一手房源资讯,以避免买到存在质量问题的房屋。
  3. 拥有丰富的行业知识和敏锐的判断力。
  4. 有一个专家的协助:如果您对房产投资感兴趣,请您联系我们:微信:vali2013。
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Tips

Short Sale相比较Foreclosure最大的优势在于,由于本身房屋内还有户主在居住,虽然房主已无力支付贷款,但房屋维护方面都会相对更好一些。

而且Foreclosure是银行非常不乐意看到的,一方面foreclosure的成本比short sale要高很多,而且过多的foreclosure是影响银行信用评级的。而对于房主来说,short sale对其信用的影响远小于foreclosure,还能甩掉债务。所以short sale对于银行和屋主来说是件双赢的事情。

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