美国买房,除了我们熟悉的房产税和交易税,更重要的税是卖出时的资本增值税和传承给下一代时的遗产税。

如果毫无避税设计,全额足缴这些税费,必然会让财富的增长大幅缩水。那么,有什么办法少缴乃至不缴这些税费?

答案当然是:yes



在讲对策之前,我们先来看投资者可能面临的问题。

问题1:卖房时候要缴多少税?

美国Foreign InvestmentinReal Property Tax Act of 1980(外国人投资房地产税例,或简称FIRPTA)规定,外国人在卖房时的增值收入会按个人所得税率计算税金,税率可高达40%左右。

此外,外国人也面对“预缴税”(withholdingtax)的问题:假如卖房者是外国人,且房子售价超过三十万美金,那就要在卖屋款项上直接扣除预缴税交入国税局,扣除的金额是卖屋价的15%。

不论是否有资金增值,也不论资金增值多少,都要扣除预缴税。除了联邦国税局扣税的要求外,州政府也有可能规定要扣除预缴税。

对策
1.如果能将房产增值收入认定为资本增值(Capital Gain)收入,就可以适用更低的资本增值税率,在15%到20%之间,大大低于税率。一般来说,持有一年以上的房产,都可以适用资本增值税率。
但有些情况则可能让你丧失享受资本增值税率的资格,比如你在大规模翻修后把房子卖出,等于通过劳动产生收入,就要缴所得税;如果你买卖房屋的数量很多,那就说明买卖房子成为了你的职业或生意,这样得到的增值也得按所得税征收。


美国房产

2. 如果所卖房子能满足自住房条件,那么卖房者就能享受单人25万美元,夫妻两人50万美元的免税额。
如何界定自住房?最重要的标准是在过去的5年里,要在该房屋中住满2年。所以可以看出,如果真的是满足自住房条件,那么不仅可以享受免税额,也能适用15%左右的比较低的资本增值税率。

3. 还有一种方法,让你可以暂时不缴任何税费。什么意思?这就要提到1031交易延税条款(1031 Exchange)--当你用一个投资物业交换另一个投资物业,可享延税福利。
也就是说,你卖房之后,如果又买了一套相同种类的房子,那么是增值税是可以延后到你下次再卖房的时候。
在卖出房子之后,所得资金须由第三方中间人保管,直到用来购买新的房产。卖出的45天内,就须以书面通知中间人你想购买的新物业,之后就会有135天来完成交割。

那说到这里,也许有人会问,置换虽然可以免税,但如果我需要变现用钱,该怎么办?一个解决方案就是:通过房屋抵押贷款,获得现金。

这样做,当然会产生贷款利息,但拿目前的超低利率水平跟税率相比,这样操作还是很合算的。更何况,如果你将房屋出租获得租金(当然这部分收入要缴税),税后租金很可能能够覆盖贷款的利息。

这样一来,就可以充分房产升值带来的好处,还能非常大程度地减少税费成本。

问题2:房子传给下一代,要缴多少遗产税?

将资产转移到美国,很多人最怕遗产税。这个税率阶梯式递进,可能高达40%。如果将房子赠送给子女,也不能避免这项税费,因为赠予和遗产税在美国税务体系下为同样的税种。

但同时我们应该注意,房子传承给下一代以后,下一代立即卖出时就不需要缴纳以前积累的任何增值税了,所以我们在传承中面临的只有遗产税问题。

对策
1.每个美国的居民及公民,都有一个遗产免税额,若遗产市值不超过该金额,就完全没有遗产税。
目前,遗产免税额是每人549万美元,夫妻就达到近1100万美元。这个遗产免税额全部可以在生前预先赠予,即将自己的资产送给他人。这部分额度也可以分年度送出,每人每年可以另外赠送任何一个人1.4万美元,同样免付赠与税。
所以,获得美国绿卡,可以最大程度上减少财富传承带来的税费负担。

2.外国人在美国的遗产,却只有6万美元免税额,所以可能会有相当重的遗产税。
所以,外国人要想将在美国的房地产免税赠送给子女,可以先成立公司,将房地产放入公司,然后将公司股票作赠予,因为股票是属于无形资产,而如果接收方(子女)有美国绿卡或国籍,那么在大部分情况下就会免征赠予税。
另外需要提醒大家的是,外国人去世,在美国的遗产一样要通过法庭认证(Probate)的过程,才能由受益人继承,除非该外国人在生前已经成立生前信托。所以,设立生前信托,可以避免认证的法律手续。


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3.不论是美国身份还是外国人,都可以通过购买人寿保险的方式降低财富传承的成本。美国保险费率只有大陆的六分之一、香港的三分之一,而政府对于人寿保险受益人的所得,是免征税的。因此,通过生前购买保险,可以非常大程度降低子女继承遗产时所需要承担的费用压力。

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