在美国贷款买房是一次很重要的交易,房屋评估在一定程度上保障你在这场交易中获得合理价格。房屋评估发生在你的要约被卖方接受,并且你已经开始与贷方合作为你的新房提供资金之后。接下来具体了解一下房屋评估。



什麽是房屋评估?


房屋评估是对房屋真实价值的无偏估计。通常在抵押贷款流程中由贷方下令进行,由专业的房屋评估师执行,确保购房者、房屋销售商和抵押贷款人获得房地产的准确和真实价值。

如何测评房屋评估师?

你在美国贷款买房,申请抵押贷款,你的贷方通常要求由他们安排的评估师进行房屋评估。虽然房屋评估师由贷款方提供,但费用可能由你来支付,因此你可以询问评估师以下问题来保障评估师的水平,免去未来一些麻烦:

你有资格做评估吗?

你需要确保评估师获得许可,满足评估资格委员会(AQB)的所有要求,包括学历、经验、许可或认证等。

你在我这类房产方面有多少经验?

仅进行投资房地产评估的评估师可能没有资格评估你的住宅房产。

 这次评估需要多少钱?

如果你要为评估付费,你有权在开始工作之前知道评估师将收取多少费用,而且答案应该是固定金额或小时费率,而不是最终评估价值的百分比。要知道收取评估价值的百分比作为酬劳是不道德的,最好不要允许这样的评估师来工作。

房屋评估内容有哪些?

在美国贷款买房,房屋评估师进行房屋评估主要从一下四个部分展开,每个部分都在确定房产价值方面发挥重要作用:

财产描述

这是客观描述房产的属性,例如评估师将通过河流,街道等地标以及测量房产的面积来界定财产边界;检查房屋中卧室和浴室的数量,并将调查结果与当地县记录提供的住房数据进行比较,以确保准确性。



市场信息

评估师通过市场信息分析房屋在评估时或在将来的市场,例如房屋位置,如靠近当地学校;周边地区的人口。

最高和最佳使用

房屋价值很多时候取决于房主打算如何使用它。通常,用作住宅具有最高价值。在某些情况下,评估师会将要重新开发的土地分配更高的价值。

房产估值

房产估值是房屋评估中最重要的部分,即评估师根据他的分析为房产赋予价值。这里有一个常见的误解,认为房产估值仅评估房屋本身。事实上,房产估值评估了房产内房屋和任何其他永久性建筑的总价值,如建造房屋的土地。

美国买房

评估师普遍的估值方法主要有两种:

第一种通俗地称为“可比较的方法”,评估师将该房屋与其他类似房屋进行比较,进而分析调整房产估值。通常将类似房屋称为可比对象或comps。

Comps至少满足三个要求:

特征:与评估房产具有相似特征,例如房屋的面积、样式和年龄形似。
位置:位于同一地区,甚至是特定街区。
时间:在过去三到六个月内上市和出售。

第二种称为“成本替代方法”,评估师假设房屋被毁坏,估计重建房产的费用,并查看土地价值和折旧等,最终确定房产价值。成本法多用于新房产,可以复制成本为基础。



房屋评估报告中有哪些信息?

在美国贷款买房,从房屋评估内容中,我们了解到评估师采取一些行动确定房屋价值,评估师在此过程中收集的信息将在最终的评估报告中一并呈现出来。

在美国,抵押贷款估价改善住宅物业通常以统一住宅评估报告等标准化形式报告,例如Fannie Mae提供的统一住宅评估报告。

通过房屋评估内容我们笼统地了解了评估内容,评估报告要求评估师描述房产的内部、外部、周边以及附近的可比销售房产,我们能获取更多细节。具体如:

  1. 解释评估师如何确定房产价值
  2. 陈述严重结构问题,例如潮湿的地下室和破裂的地基;
  3. 说明周边地区,例如新建或已建成的开发,农村种植面积等;
  4. 描述房屋和其他永久固定装置的大小和状况,房屋已经进行过的改造及其使用材料;
  5. 评估可能影响价值的该地区近期市场趋势,如市场销售数据,公共土地记录和公共税务记录;
  6. 地图,照片和草图,如评估财产和可比销售房产的街道地图,房屋正面,背面和街道场景的照片,所使用的每个可比较财产的外部照片等。
 了解报告中包含的更多信息,请具体查看房产评估表,如果你对评估有任何方面的疑问,务必询问评估师解惑。

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