1. 波士顿简介


波士顿(Boston)是美国马萨诸塞(Massachusetts)州的首府和最大城市,也是美国大陆东北部新英格兰地区的最大城市;它是美国东海岸的主要海港之一,也是西半球最古老的仍然活跃的商埠和渔港之一。该市创建于1630年,是美国最古老、最具历史文化价值的城市。波士顿是十八世纪末美国独立战争期间一些重要事件的发生地,如今已成为全球高等教育、科研、金融、生物技术和医疗保健产业的中心。



大波士顿都会区以波士顿为核心,包括整个萨福克县(SuffolkCounty)和剑桥(Cambridge)、昆西(Quincy)、牛顿(Newton)、萨默维尔(Somerville)、里维尔(Revere)和切尔西(Chelsea)等城市,还包括新罕布什尔(New Hampshire)州的一部分。


教育

波士顿被誉为“美国雅典”,这里分布着超过100所大学,超过25万名大学生在波士顿就读。

波士顿建有美国最古老的公立学校系统,从幼儿园到12年级,学生人数将近6万。该系统包括145所学校,最古老的波士顿拉丁学校就是其中之一,设7-12年级,在7-9年级通过公开考试招收学生;还有成立于1821年的英文中学和成立于1639年的马特学校,等等。

波士顿还拥有私立学校、教会学校和特许学校(charter school)。3000名少数族裔学生通过大都会教育机会委员会(METCO)得到在郊区学校就学的机会。2002年,《福布斯杂志》将波士顿公立学校系统列为美国最好的大城市学校系统,毕业率达到82%。

波士顿地区是全美教育水平最高、历史最悠久也是当地居民综合素质最高的城市,全国排名总是在前十名以内,从来没有任何负面评论,而其他几个大城市比如纽约、芝加哥和旧金山等城市的相关评论却是好坏掺半。这里是全世界著名高等学府最集中的地方。美国现任总统就毕业于哈佛大学,前任的布什总统与以前的老布什总统、肯尼迪总统等均毕业于波士顿附近的Philips Academy;蒋介石夫人宋美玲及其姐妹和克林顿总统夫人希拉里都毕业于波士顿西南的韦斯利Wellesley女子学院

波士顿当地著名的高校包括:

Bay State College 海湾州立学院

Berklee College ofMusic 伯克利音乐学院

Boston ArchitecturalCenter 波士顿艺术中心学院

Boston College 波士顿学院

Boston Conservatory 波士顿音乐学院

Boston University 波士顿大学

Bunker Hill CommunityCollege 邦克海尔社区学院

Cambridge College 剑桥学院

Emerson College 爱默生学院

Emmanuel College 以马利学院

Fisher College 费雪学院

Franklin Institute ofBoston 波士顿法兰克林学院

Harvard Univ. 哈佛大学

Katherine Gibbs School凯瑟琳吉布斯学院

Lesley University 莱斯利大学

Longy School of Music 郎基音乐学院

Massachusetts Collegeof Art 麻州艺术学院

Massachusetts Collegeof Pharmacy & Health Sciences 麻州医药卫生学院

MIT (MassachusettsInstitute of Technology)麻省理工学院

New England College ofOptometry 新英格兰视力测定学院

New EnglandConservatory 新英格兰音乐学院

New England School ofLaw 新英格兰法学院

NortheasternUniversity 东北大学

Roxbury CommunityCollege 若可斯伯瑞社区学院

Saint John's Seminary 圣约翰神学院

School of The Museumof Fine Arts 精美艺术博物馆学院

Simmons College 塞蒙学院

Suffolk University 萨克福大学

Tufts University 塔夫兹大学

Urban College ofBoston 波士顿城市学院

UMass Boston 麻州大学波士顿分校

Wentworth Institute ofTechnology 温氏技术学院

Wheelock College 韦罗可学院


2. 波士顿高校附近公寓的价格和租金情况


一般情况下,40-50万美金很难在波士顿地区买到性价比较好的适合居住的房产。2008年美国金融危机爆发,波士顿地区房产市场却比较坚挺,只有一小部分地区房价降了20%左右。

单纯从长远投资的角度来说,公寓不如独立别墅,因为公寓会逐渐老化,维护成本(物业管理费)会越来越高。可独立别墅可以把旧房子推倒重建,土地价值一直在升值。在波士顿黄金地段,独立别墅价格一般都超过100万美元。如资金充裕,我们强烈建议购买更能保值增值的独栋别墅。



从波士顿市中心沿着美丽的查尔斯河北岸向西偏北开,三英里内你将经过麻省理工学院和哈佛大学。再往北开三英里,将是塔夫兹大学(Tufts University),这所大学的医学院则在波士顿市中心南,紧邻中国城。从市中心沿河南岸往西偏南开,六英里内你将经过无数私立高等学府,如波士顿大学、东北大学、波士顿学院、哈佛医学院、波士顿音乐学院、麻省艺术学院和萨福克大学,等等。

美国高校的在校学生,中途转校和改专业或同时读几个专业的现象很正常也非常普遍,利用波士顿密集的高校资源,乘地铁或公共交通就能到邻近大学上课,这种便捷程度在美国其他城市地方是不多见的。波士顿作为新英格兰地区核心城市所拥有的金融、医学、生物、电子和软硬件开发等行业优势,为孩子将来毕业后就业发展提供了得天独厚的有利条件。每年8月下旬开始,学校秋季入学季之前,波士顿附近的Brookline, Back Bay, Fenway, Allston和Cambridge 等大学集中的区域会迎来众多家长和学生实地看房买房,1-2居室的小户型公寓最受欢迎。以套内面积80平米左右的两居室公寓为例,物业管理费(condo fee)一般每个月400-600美元,包括水电费和房屋保险,每年需缴纳的房产税一般是房屋总价的1-1.2% 。

1) BackBay(后湾)优势:地铁出行方便,是波士顿的黄金地段。北部紧邻CharlesRiver,河面上白帆点点,风景这边独好。周末沿着河边的小径或散步或慢跑,感觉直逼西湖苏堤。南部紧贴城市公园,是和大自然亲密接触的好地方。

2) Beacon Hill (比肯丘)优势:地铁出行方便,与BackBay为邻,邻近波士顿公园和波士顿公共花园,北部紧邻Charles River,风景迷人。

3) South End (南点)优势:地铁出行方便,位于BackBay的南边,是波士顿的著名街区之一。这里是波士顿芭蕾舞团、波士顿艺术中心和波士顿医疗中心所在地,许多艺术画廊和艺术家工作室也设在这里。

4) Brookline(布鲁克林)优势:地铁出行方便,中小学学区非常好,北部邻近波士顿大学,中部近波士顿学院和哈佛医学院,南部树林茂密,是都市里闹中取静的地方。当地区域环境和治安都很不错,房屋也比较新,距离各大高校并不远。


3. 波士顿的学区

学区条件通常是很多人买房子时一个非常重要的考量因素,当地学区排名通常对房价都会产生显著影响;学区好,周边区域的平均房价自然就会上升。美国的学区独立管理制度非常成熟,学校运营资金的绝大多数都来自该区当地居民缴纳的房产税和其他税费。越是富裕的居民区缴纳税费越多,学校的经费也越充裕,学校的教学品质就越能得到保障。学区好的地方房价贵,买了以后则更容易保值增值,房价额外支付的部分,其实就相当于预缴学费了。

公立学校

美国的学校分为两种:一种是考试选拔入学,另一种就近免试入学校。下面是波士顿地区排名最靠前的两所考试选拔入学的公立高中:

1) 波士顿拉丁学校:这是美国历史最最悠久的高中,通过其严格选拔和高强度教学制度维持其超一流的水平,每年保送二三十名毕业生上哈佛,在全美高中排名榜上名列第十九。

2) 媒体与技术学校(Media& Technology Charter School):也采用考试选拔入学制度,在全美高中排名榜上名列第九十九名。

相比之下,大部分公立学校采用就近免试入学制度,只要是本地居民的子女均可自动入学,学校无权拒绝。下面是波士顿地区排名最好的三所就近入学的公立高中:

1) Weston高中:全美排名六十位。当地的人口一万左右,独栋别墅平均房价100多万美元。

2) Dover-Sherborn高中:全美排名第六十五位,由Dover和Sherborn两镇共建;其中Sherborn人口仅3000,独栋别墅均价70多万美元;Dover人口8000,独栋别墅均价90多万美元。

3) Wellesley高中:全美排名第七十位,座落在大名鼎鼎的卫斯理女子学院的所在地,人口2.6万,独栋别墅均价85多万美元。

美国有的是“白上”的学校,却没有“白住”的房子。你的孩子如果进入高档学区,就要挤进平均家庭年收入在20万美元的邻居中,在平均房价百万美元的地方找到立脚点。这种好学校追着富人区走的现象,根源在于美国的独立学区管理制度。以Weston为例,当地平均房价过百万美元,平均每户的房地产税超过1万美元,排全州第一。全镇居民户数达到3700多家,而公立学校仅有2300名学生左右。在大波士顿都会区,公立学校平均在每个学生身上投入资金在1万美元左右。全镇3700多户人家支持2700名左右的学生,在财政上绰绰有余。

再看马萨诸塞全州,平均每户独居的价格仅20多万,平均房地产税仅2400多美元,即使不计房地产税所要支付的其他公共开支,大约4家才能凑够一个孩子一年的教育经费。但是4个家庭一般至少有三个孩子在同时上学。所以马萨诸塞州平均每个学生的教育财政投入还不及Weston富人区孩子的四分之一。而且富人区家长收入水平较高,许多家庭干脆把孩子送进私立学校,自行承担额外的教育费用,进一步减轻了当地公立学校的负担。




私立学校

在一般人的心目中,英美的学校体系中,私立学校似乎总比公立学校占据更大优势。其实不然。美国90%左右的学生在义务教育阶段都上公立学校,另有7%上宗教组织学校,1%在家上私塾,最后有2%上的是所谓非宗教、非公立的“独立学校”。我们所谓的私立学校,基本是指这些“独立学校”。

这些学校的学生虽然数量少,但却占一流大学录取学生数量的30%,其学业表现明显超常。一流私立学校的学生中,有20-30%左右最终考入一流大学;而在一流公立学校中,仅有5-10%的学生考入一流大学。Phillips Academy Andover:创建于 1778年,位于波士顿北边的Andover,是一座历史相当悠久也是美国最古老的寄宿高中,该校师生比例1:5,男女同校,一年学费超过32,000美元(不含住宿费)。该校很重视来自不同背景、信仰与种族的学生相互尊重和了解,并组织各种活动培养和训练学生的领导能力和合作精神。该校在 2010年Forbes 杂志全美最佳私立高中排行榜上名列第三,毕业生考取美国十大名校比率高达 33%,布什总统父子两人都是该校知名校友。

1) RoxburyLatin School:创建于1645年,位于波士顿西南 WestRoxbury,是一所男子学校,师生比例1:8,一年学费超过22,000美元,不提供寄宿服务,也不录取国际学生。该校在 2010年Forbes 杂志全美最佳私立高中排行表上名列第五,毕业生考取美国十大名校比率高达 36%,耶鲁大学创校校长James Pierpont 与美国前财政部长 Roger Altman 是该校校友。

2) TheWinsor School:创建于1886年,位于波士顿Fenway附近,师生比例1:7,是一所女子学校,一年学费超过35,000美元,不提供寄宿服务;该校在2010 年Forbes 杂志全美最佳私立高中排行表上名列第五,毕业生考取美国十大名校比率高达 31%;该校最吸引人的是其高学历的教师团队,约 89% 教职员拥有硕士或博士学历。

3) GrotonSchool:创建于 1884 年,位在波士顿西北Groton,师生比例1:5,是一所男女同校的寄宿学校,一年学费超过38,000美元(不含住宿费)。这所基督教学校希望学生在德智体各方面得到均衡发展,并发扬基督教的精神。该校在 2010年Forbes 杂志全美最佳私立高中排行表上名列第15,十大名校录取率 26%;2007 年华尔街日报 WallStreet Journal 把该校列为前 50 名美国顶尖大学准备学校之一。美国前总统罗斯福(FranklinDelano Roosevelt)是该校校友。

4) MiltonAcademy:创建于1798年,位于波士顿南边Milton,师生比例1:5,男女同校,并提供寄宿,一年学费超过37,000美元(不含住宿费)。校园设备先进,透过优秀的专业课程、轻松的学习环境和丰富的课外活动激发锻炼学生的创造力和独立思考精神。该校在2010 年Forbes 杂志全美最佳私立高中排行表上名列第16,十大名校录取率 26%。著名的前参议员罗勃-肯尼迪与泰德-肯尼迪兄弟(RobertF.& Ted Kennedy)都是该校校友。

5) Noble& Greenough School:创建于1866年,位于波士顿西南Dedham,师生比例1:6,男女同校,并提供寄宿,一年学费超过37,000美元(不含住宿费)。该校致力于激发学生公共服务意识并发掘学生潜能。该校在2010 年Forbes 杂志全美最佳私立高中排行表上名列第18,十大名校录取率 27%。美国前总统肯尼迪(JFK)是该校校友。

6) DeerfieldAcademy:创建于1797年,位于波士顿西边Deerfield,师生比例1:6,男女同校,并提供寄宿,一年学费超过32,000美元(不含住宿费)。该校在2010 年Forbes 杂志全美最佳私立高中排行表上名列第20,十大名校录取率 23%。该校毕业生有不少成为当地颇具影响力的政府官员或议员,洛克菲勒家族中不少人都是该校校友。

马萨诸塞州学区资源前十位城镇排名(以下数据均来自http://www.schooldigger.com)

City


1

Vineyard Haven

2

Carlisle

3

Concord

4

Boxborough

5

Dover

6

Boxford

6

Sherborn

8

Winchester

9

Shrewsbury

10

Belmont

(1)Cambridge (剑桥):与哈佛大学和麻省理工学院(MIT)为邻

提到波士顿,你肯定知道哈佛大学和麻省理工学院(MIT)。Cambridge位于波士顿北边,查尔斯河(CharlesRiver)的左岸,这里有许多学生。

在这两个知名学府的附近买房,有空去校园散散步、看看书,常年耳濡目染可能会让你的孩子觉得这些名校也不过如此。不知不觉中已经提升了孩子的自信心。同时,房子紧邻大学,出租也非常容易;更为重要的是,租给大学里的学生更加省心、更有保障。

除了学校外,该区内还有许多著名的生物医学和高科技公司,麻省理工学院附近这种生物医学科技公司尤其多。Cambridge有名的广场包括Harvard Square、Central Square、KendallSquare、Inman Square 以及旁边城市Somerville 里的 Porter Square等;广场周边遍布各种商铺、餐厅及酒吧,吸引大量人流,交通便捷、生活舒适、景色优美;地铁交通以红线为主。

(2)Back Bay和Beacon Hill:波士顿的黄金地段

Back Bay 及 Beacon Hill 可以说是波士顿市中心的黄金地段,类似纽约的曼哈顿,这里房价最高。其实这个区域并不大;BackBay最西边到 MassAve,东边到Public Garden 及 Boston Common,北边到Beacon St/Charles River,南边与 South End 接壤;BeaconHill更小,从Public Garden 及 Boston Common 以北到Cambridge St,东边快到 Government Center,西边到Charles River。这两个区都有大面积公园绿地,河畔景色迷人,购物休闲及用餐十分便利,地铁交通十分便捷,非常适合喜欢都市生活的朋友居住。

现代都会文化及历史建筑氛围在这里完美融合,高档的百货公司及购物街包括NeimanMarcus, Prudential Center, Copley Place和NewburyStreet等等,还有餐厅、酒吧、画廊、图书馆和各种精品店。Back Bay 风景成为波士顿的标志,特别是Beacon Street 十九世纪的红砖屋充满浓厚的欧洲历史气息,邻近 Public Garden公园景色优美,周边人流密集,交通也十分方便。

(3)Newton:良好治安和优质学区

Newton 位于波士顿西边,查尔斯河流经此地;当地人口超过八万,白人占80%,亚裔占10%。从波士顿市中心开车到Newton大概需要 20分钟。2010 年 CNN Money将Newton列为全美第三最适宜居住的城市。Newton由 13 个villages组成:Auburndale,Chestnut Hill, Newton Centre, Newton Corner, Newton Highlands, Lower Falls,Upper Falls, Newtonville, Nonantum ("The Lake"), Oak Hill,Thompsonville, Waban和West Newton;每个village 都有其独特的历史及人文特色。

Newton经济发达,当地居民收入水平很高。Newton最早本来是Cambridge 的一部份,1688 年独立出来,到 1873年正式变成一个城镇。早期到Newton 发展的生意人为当地城镇建设贡献良多。当地的Boston College,Mount Ida College和Newton-WellesleyHospital都是非常有名的营利性的专业医疗和学术机构。当地交通便捷,加上治安良好、学区优质,吸引众多外来人口迁入Newton。当地有名的公立学校包括Bigelow,Charles E Brown, Oak Hill, Newton North High和NewtonSouth High 等;当地有名的私立学校包括 Newton Country Day School和TrinityCatholic High School,这两个学校均不提供寄宿。当地50% 以上的房子都是独栋别墅,其中以两到三居室占据很大比例,而且旧房子占比很高。

(4)Brookline:与波士顿大学为邻

在波士顿西南,Newton的东边,从波士顿市中心的 Beacon Street 一直向西南延伸到 Coolidge Corner 再继续向西南延伸。Coolidge Corner (Beacon Street 沿线)是黄金地段,附近餐厅商店众多,交通便利,有地铁绿线的 C 及 D线经过,距市中心坐地铁仅需10-15 分钟,再加上临近 Boston University 和 Longwood 医疗机构所在地,吸引了许多医生、研究人员、上班族和学生在此居住。该区的房价一直都很稳定,学区跟治安情况都相当不错。

(5)Allston/Brighton:学生的集中地

这里临近Boston University、Boston College和Harvard,更像一座大学城,有许多时髦的学生和年轻的专业工作人士及其小家庭在此居住;地铁交通方便;因为学生众多,有些地方显得比较喧闹,尤其在开派对或是直播体育赛事的时候,酒吧常常聚集高分贝的观众和顾客。该区充斥着价格平易近人的餐馆,但也有高档餐厅和各式各样精品店铺。

(6)Weston、Concord、Lincoln、Lexington、Belmont:学区房的好选择

离波士顿市区45分钟车程的外围城市圈,有许多优质独栋别墅可供选择。Weston房价也是麻省最贵的,为全美排名第9贵的城市,独栋别墅平均价格为200万美金左右。当地学校也是麻省最好的,每年都进前三名。除了Weston, 排在前几名的Concord、Lincoln、Lexington、Waltham和Belmont都是不错的好学区,当地房价偏贵。

4. 波士顿住宅类型

对比纽约、芝加哥和洛杉矶等其它美国大城市,波士顿是一座古老的、欧洲氛围浓厚的都市,这种经典欧式建筑风格在当地成为一种主流。如果你崇尚现代、简约而时尚的建筑设计,来到波士顿可能会失望,因为波士顿这样的房子并不多。波士顿面积偏小,住宅人口早已饱和,并没有太多的新兴建筑。


波士顿较常见的住宅类型大致可分成以下几类:

1) 独栋别墅SingleFamily:单户家庭住的房子,也就是俗称的 house,通常会有前后院、地下室和车库;有些房子的车库跟房子是分开的(detached),有些则连在一起(attached);在美国买house,土地连同土地上的建筑物一起被购买;这种独栋别墅通常是很多到美国的人想拥有的;房东需要负责房屋保险和维修管理等事宜,比如草坪维护、屋顶维修和铲雪等.

2) 多家庭别墅Multi-family:两户或两户以上家庭住的房子,每户家庭都有单独的出入口。

3) 公寓Condominium(condo):住户需按月缴纳管理费(homeownerassociation fee或condo fee);屋主的房屋所有权只限于本公寓单元,不含土地,这点与独栋别墅完全不一样;美国的公寓通常是由住户组成的大楼理事会(condoassociation)和第三方专业管理机构(propertymanagement company)共同管理,定期召集会议讨论物业管理和财务运营等事项;公寓通常集中分布在市中心区域,交通便捷,周边生活配套齐备。

4) 联排屋Townhouse:介于独栋别墅和公寓之间,也被称为排屋(rowhouse);具备类似独栋别墅的独立性,又是与别的家庭近距离比邻而居,有点像公寓的感觉;有些联排屋以公寓的管理维护方式经营,每月收取社区管理费;通常2-3层建筑结构,车库通常在一层。

5) 合作公寓Cooperative(Co-op):与公寓非常相像,住客需按月缴纳物业管理费,但是合作公寓的住客只有购买相应单元的楼层股份(stockshare),真正的楼层所有权是由管理该大楼的公司持有;楼层股权不同于不动产所有权;合作公寓价格相对低廉,其住客需经特别审核,出售交易的时候受到各种限制也较多;我们通常不建议客户考虑购买这种合作公寓。


5. 房产税

波士顿的房产税税率一般为当地郡县政府评估基准房价的1-1.5%。另外,波士顿的房产税有一个优惠政策,即如果是自住,购房后到下一年元旦之前向政府部门提交申请,每年可免除1500美元的房产税;而且无需每年申请,申请一次后即可一直享受此优惠。

6. 购房流程

与其他州相比,波士顿的购房流程存在一些细微差别,确定购房后出价时需要交纳1000美元的定金;具体购房程序如下:

1) 买家下Offer,确定购买。买家选定房子后,需填写一张出价offer表,表格的内容包含购房价格、房屋检查时间、过户日期以及现金或贷款购买等信息。同时,买家还需开具一张1000美元的支票,连同offer表一起发给卖家经纪人。如卖家不接受买家的offer, 1000美元支票退还。如卖家接受,即可进行第下一个步骤。

2) 房屋检查。一般offer表上约定的房屋检查时间为一周;等房屋检查报告出来后,如房屋维修金额高于1000美元,买家可以选择放弃购房,购房交易自动终止;卖家需退还1000美元支票;如房屋维修金额低于1000美元,而买家想选择放弃购房,理论上卖家将不会退还1000美元支票。

3) 签订买卖合同。房屋检查后即可请一个房产律师(可买家自找或由经纪人推荐),双方签订正式购房买卖合同;合同签署后,买家需支付的定金金额为购房总价的5%减去下offer时支付的1000美元,以支票或银行汇款的形式支付。

4) 办理房产过户手续。如全款买房,签订买卖协议后一周左右即可完成过户手续。中国买家如果本人不在美国,可授权给律师代办过户手续,过户当天买家付清95%尾款;如贷款购房,银行批贷时间约为2个月,贷款审核完成后方可办理过户手续。

注:如国内买家在境外没有个人账户,可通过银行电汇(Wire Transfer)汇款至买第三方监管账户;由于国内外汇管制,需要多个人汇款时,需在汇款单上注明确定的房产地址。


7. 出租管理

由于在波士顿投资房产的人众多,波士顿的租赁市场也很火爆,所以房产出租管理服务非常规范和成熟。一般来说,除了在一些不好的很难出租的区域,波士顿大部分地区房屋出租的中介费均由租客承担。出租后房主如不方便自行管理,也可委托给房产出租管理公司,他们会帮您申报房产税(每季度一次),支付物业管理费,收取租金并存到房主指定账户,并处理一些紧急情况(比如房屋水管漏水,门锁故障或租客钥匙丢失等问题)。无论房屋租金多少,每月的出租管理服务费为150美元左右。



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