美国房产

什么样的抵押贷款可以得到扣除?

在美国,如果你的所有抵押贷款符合以下一个或多个类别,你通常可以获得你在该年度支付的所有利息的扣除的待遇。

你在1987年10月13日当天或之前在你的主要住宅或第二套房屋中取得的抵押贷款(一般我们会称之为“已抵押”债务,因为这些是在抵押贷款利息现行税收规则生效之前就存在的抵押贷款),这样的贷款是能够获得利息扣除的。

你在1987年10月13日之后购买、建造或改善你的主要住宅或第二套住房(称为购置债务)的抵押贷款,在2018年之前的纳税年度总计为100万美元或以下(已婚且双方共同签订的情况下,若单身则为50万)或2017年后的纳税年度不超过75万美元的情况,将获得利息扣除。并且,截至2017年12月14日前的抵押贷款将继续享受与旧规则相同的税收待遇。

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你只要满足在1987年10月13日之后在你的主要住宅或第二套住房中取得的房屋净值债务,且在2018年之前的纳税年度全年总计100万美元或更少(如果你已结婚并单独提交,则为50万美元),那么这类房屋净值债务的利息无论你如何使用贷款,包括支付大学学费,信用卡债务或其他个人用途,债务通常都可以扣除。从2018年开始,房屋净值债务的利息不再可扣除,除非是用于购买、建造或大幅改善你的房屋。

如果抵押贷款不符合这些标准,你的利息扣除可能会受到限制。

如果我的情况特别怎么办?

在美国,以下是你可能遇到的一些特殊情况。

如果你在美国有第二个房屋,你想在一年中的部分时间将它出租,那么你必须使用它超过14天或超过你以公平市场价格出租的天数的10%(以较大的天数为准),这样你的房子才能被视为纳税的第二套房子。如果你使用出租的房子的时间少于所需的天数,你的房屋将被视为出租房产,而非第二个房屋,因此将不能享受相应的政策。

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如果每个房屋都符合上述资格,你可以在每个纳税年度将不同的房屋视为你的第二个房屋进行贷款利息扣除的申请。

如果你在购买房屋之前住在房子里,那么你在这段时间内支付的任何款项都被视为租金。你不能将这些付款扣除为利息,即使结算文件将其标记为利息也是不被允许的。

如果你拥有出租房产并借其购买房屋,则该房产不符合抵押贷款利息,因为贷款不是由房屋本身担保的。该贷款支付的利息也不能作为租赁费用扣除,因为这些资金不被用于出租房产。利息费用实际上被视为个人利益了,那将不可扣除。

如果你使用住房抵押贷款的收益购买或“携带”产生免税收入(市政债券)的证券,或购买单一保费(一次性)人寿保险或年金合约,你不能扣除抵押贷款利息。(“随身携带”一词是指你借了资金以大幅取代用于购买免税投资或保险的其他资金。)
我需要记录哪些事项?

在美国,会有可能需要接受美国国税局的调查,你需要记录你所支付利息的有关事项。这些包括:

表格1098的副本,就是抵押贷款利息报表。表格1098是你的贷款人发送给你的声明,通知你在这一年中支付了多少抵押贷款利息,如果你在当年购买了房屋,则会写明你支付的任何免赔额。

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如果你有进行再融资,那么会受到你的再融资结束声明,内容包括你支付的积分,以便为你的财产再融资。

你购买房屋的人的姓名、社会保险号码和地址,如果你向该人支付抵押贷款利息,还将包括你支付的年度利息金额(包括任何积分)。

你去年的联邦纳税申报表,如果你在去年或更早的时候为你的抵押贷款再融资,并且如果你在抵押贷款期限内扣除了你的符合条件的利息部分。