美国房产

一个成功的中小房地产投资人应该具有全天候的赚钱能力,具体地说就是无论房市冷热、房价走高走低,你都能找到赚钱之法,如此的首要条件是你总能低价购房。那么什么价算低价?

以目前稳定的房地产市场而论,通常通过双方经纪过户的房产只能拿到市场价。online auction拍卖,因为可以看房,大多需缴纳不低于5%的手续费,可以正常过户并买title insurance,成交价低于市场价5%-10%就算成功(包括手续费,考虑维修预算后)。



在法庭外现场拍卖可以购得低于市价5%-15%的房产。Short sell大概也可比市场价低5%-15%。依我看只有低于市场价30%以上方能算低价购房。那么在何处可以找到她们呢?!

伊人何处寻

1-1 崽卖爷田不心痛

美国是法治社会,法律规定子女到18岁得独立,父母老了得主要靠社会与神。结果是代际关系不如我中华天朝亲近。那么遗产房就是低价房源之一,通常的处理方式包括:

甩给政府

如果按揭没付清,孩子们通常是过来各取所需或几样纪念品做鸟兽散。因没人继续缴按揭银行会最首先发现并将其拍卖,但银行也得依法定程序处理,所以这当中会至少有六个月时间让你捷足先登。

查询方法:查本县死亡记录,然后查法庭关于死者房产的记录,包括何时购房,价格,贷款额,lien, 然后计算大致pay-off,最后是查到其子女的联系方式,有时可从其房产的最近交易记录中获得。

如果最近买家以极低价格购得此房,且买卖双方同姓,那么买家基本就是其子女。接下来便是谈价、过户。这样的房子你只要给点现金给子女,通常都能从银行手里截胡。



子女自卖


老房子按揭多半都已付清,在父母住进临终关怀医院前后,聪明的子女就会着手处理遗产,此类房产因多少有些失修,子女没兴趣,也没能力做后续修理,大多是接受低价卖钱分钱走人。

查询方法:如有老宅挂售,不妨查一下seller是owner还是子女,查法庭记录推算老owner及seller的年龄。

懒儿孙等政府送钱

父母归西后,如果儿孙对其房产啥事不做,则县政府最先发现该房没人缴税,依法通知owner后仍无人缴税县税务局会依法拍卖此房,这就是tax sell foreclosure之一。买家购得tax deed后儿孙多半不会赎回,而是直接从政府获得extra fund买家得房。

搜寻方法:买家得到县税务局的tax sell list后再查阅房产的背景记录并做相应功课。需强调的是tax sell涉及很多法律法规,没有做足功课不可冒入此行。

1-2 夫妻反目急套现

两口子离婚,有时需要售房分家产,因急需套现,常常会接受低价售房,你如果有现金,有时间不妨留意法庭的离婚案件记录,这类官司常常比较费时,你可以$0.50/页打印其法律文件,包括最终判决。

美国买房


如果一方得房但需付另一方多少钱,这里或许有机会,但当你给他们写信如果不挨骂得看你的本事。不可冒然登门拜访。

1-3 笨人房产遇拍卖

在美国人的文化里,住房就得交钱,租房得每个月交房租,购房得按时缴按揭,财产税,保险等,有些笨人对二者的区别很模糊,一旦出现财务问题缴不出按揭,有人(尤其是英文不好的移民)甚至不知道short sell(有些人也不在意信用记录),还有人甚至不知道房子价值远高于pay-off,也不知售房还债走人。

如果你发现这类房产,你可以连房带债务一起买,外带给他一点现金,结果是双方皆大欢喜,输家是银行失去了一次发财的机会。

搜寻方法:每个月,当auction.com公布即将拍卖的房产后,首先研究那些房产确定其pay-off估计是多少(查法庭记录,通过security deed里的贷款额、贷款时间,粗略假设一个利率计算),如果pay-off大概是房产市值的一半可以考虑做深入研究,尤其是研究lien及房主是否欠联邦税,然后想法联系上房主。

如何抱得美人归

如果你找到一个即将被银行拍卖的房子,且房子上岸已久,并与owner or seller达成初步协议,你需要做如下工作以完成过户:

美国买房


产权研究

查阅县税务局网站(www.google.com,进入后输入XXXXX county tax com)记录,获得最近交易买卖双方姓名,时间,价格,获得该房产的具体结构(地价,dweling 价值,建造时间,大小,材料,结构如车库,阳台,porch等),获得现任owner通讯地址。

业主信息

查阅法庭记录以确认owner姓名(通常在warranty deed中反映,有些也通过Quiteclaim Deed or Quite Claim Deed中体现)。

债务信息

从security deed中可以获得其贷款情况,搞清金额,时间,有时也可以查到其月供。有时会有债权被专卖,被付清,多次抵押贷款,Home equity line等。

// 查阅lien:搞清lien的owner姓名,联系地址,金额,优先等级。这部分工作最后最好让律师把关。

如果lien涉及的钱不多,你可联系lien owner确证,购房后付清消除lien。如果有巨额联邦税的lien,最好不要惹,因你不知还有多少钱的lien on the way。

计算pay-off

用excel可算,如果不能从security deed 中找到贷款利率,你得假设几个利率计算清楚可能的不同pay-off。你得预算一两千刀银行的法律费用,加上closing fee,你将付给seller的现金,由此得出最终买价。

过户

你需要一个很专业的agent,他的工作是与seller合作与lender联系获取并confirm房产的最终pay-off,以及其欠付按揭产生的费用,pay off所需的律师费用,起草settlement form。

你需要一个过户律师完成过户手续并买title insurance。此过户一定是还清债务(你应该也可以接着给前owner还按揭,如果你现金不够,且前任的利率不高),前owner搬家同时完成。Tax sell属于专门领域,不在此赘述。

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那些买家qualify

你得有现金,你得有时间,而且不计时间做功课,你得会查阅相关法律文件,如果事事请title公司或者律师既花钱不及时,也可能不中要害,你得有可靠的过户律师,熟练的agent。

所有这类房子都有些年纪,所有待foreclosure房产都需要些修理,如果自己不会就得有可靠的handyman,你得有与他们打交道的经验,你最好知道房子修理的大致价格范围。当然如果你认为自己的财力,时间,情商足够也可撑着拐杖先上路,然后在战争中学习战争。

☆ 最后得强调所有business都有风险,必须事事做足功课,还得将困难预想清楚,最后的最后是一定要得到另一半的同意与你共同爬山。


文|文学城